Achat appartement marcq
Les investissements immobiliers
après la réforme de la taxation des plues values immobilières
Avant la réforme, l’acquisition d’un bien immobilier de rapport était généralement envisagée selon deux schémas : achat appartement marcq
Acquisition du bien à titre privé (directement ou au travers d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu) puis donné en location par bail. achat appartement marcq
Ce mode d’acquisition permettait de bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la revente du bien immobilier après 15 ans de détention, mais nécessitait un apport « cash » non négligeable tout au long du remboursement de l’emprunt. achat appartement marcq
En effet, seuls les intérêts financiers, très rapidement inférieurs au montant des loyers perçus, étant déductibles, des revenus fonciers augmentant au fil des années seront soumis à l'impôt sur le revenu alors que le montant des loyers est inférieur au montant cumulé des échéances d'emprunt (capital et intérêts financiers) et de l'impôt sur le revenu.
Achat du bien par une société soumise à l'impôt sur les sociétés. achat appartement marcq
Selon ce mode d'acquisition, les frais d'acquisition (droit d'enregistrement et émoluments du notaire) sont déductibles et les constructions, hors assise, c'est-à-dire le terrain, pourront être amorties par la société. achat appartement marcq
Par contre, la plus-value dégagée lors de la revente du bien immobilier sera déterminée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire la valeur d'acquisition sous déduction des amortissements pratiqués, et sera soumise à l'impôt sur les sociétés. achat appartement marcq
En cas de distribution du résultat de la vente, les dividendes seront soumis à l'impôt sur le revenu. achat appartement marcq
La réforme de la fiscalité du patrimoine a porté le délai de détention de 15 ans à 30 ans pour une exonération totale des plus-values immobilières. achat appartement marcq
Dans ce nouveau régime, au bout de 15 ans de détention, l'abattement ne sera que de 20 % et pour obtenir un abattement de 50 % il conviendra d'attendre 23 ans ! achat appartement marcq
Cet allongement de la durée de détention a sans doute signé la mort de la SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou les acquisitions en direct par les personnes physiques. achat appartement marcq
Les investissements vont sans doute s'orienter vers des structures soumises à l'impôt sur les sociétés ou vers des acquisitions en démembrement. achat appartement marcq
En effet, l'impôt sur les sociétés est attractif avec un taux de 15 % sur les premiers 38.120 € de bénéfices taxables et 33.33 % au-delà et avec un paiement d'un impôt sur le revenu seulement en cas de distribution des dividendes.
De plus, le taux de l'impôt sur les sociétés est plus "stable" que le barème de l'impôt sur le revenu compte tenu de la concurrence internationale. achat appartement marcq
Impôt sur les sociétés qu'il convient de comparer, aujourd'hui, à l'impôt sur le revenu des revenus fonciers taxés à un taux qui peut atteindre 57,5 % (41 % d'impôt sur le revenu + 3 % sur les hauts revenus qui va sans être adopté prochainement + 13,5 % de contributions sociales). achat appartement marcq
Il existe aussi l'acquisition en démembrement conjuguant investissement et transmission du patrimoine.
Ce schéma permet également au nu-propriétaire de commencer une détention très tôt et ainsi attendre avec plus sérénité le délai de 30 ans sauf si ce dernier est encore mis à mal lors des prochaines lois de Finances. achat appartement marcq
Article extrait de juritravail.com
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