Guide immobilier marcq


Procédure d'expropriation

L'expropriation est une procédure qui permet à une collectivité (Etat, collectivité territoriale ou organisme assumant une mission de service public) d'obliger une personne privée, particulier ou société, à lui céder ses droits immobiliers sous réserve d'une "juste et préalable" indemnité. expropriation marcq

Une expropriation ne peut avoir lieu que pour une opération déclarée d'utilité publique (exemples: opérations d'urbanisme telles que la création de lotissements destinés à l'habitation ou à l'industrie, ou celle d'un équipement public).
L'utilité publique est déterminée après une procédure stricte qui aboutira au transfert de propriété et à l'indemnisation des anciens propriétaires. expropriation marcq

Les grandes lignes de la procédure d'expropriation : expropriation marcq
L'enquête d'utilité publique :
expropriation marcq

L’état des lieux a la valeur juridique d’une preuve. expropriation marcq
Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. expropriation marcq
En cas de réparations nécessaires, c’est grâce à ce document que l’on détermine qui, du propriétaire ou du locataire, doit en supporter la charge. expropriation marcq
Si les dégradations sont imputables au locataire, le propriétaire retiendra le montant des réparations sur le dépôt de garantie. expropriation marcq

La déclaration d'utilité publique (DUP) : expropriation marcq

C'est l'acte par lequel l'autorité administrative déclare, par décret, arrêté ministériel ou préfectoral, la nécessité d'une procédure d'expropriation. expropriation marcq
La DUP précise le délai pendant lequel l'expropriation doit être réalisée. Il doit en général être inférieur à cinq ans.

L'enquête parcellaire : expropriation marcq

Le vieillissement du logement lié au temps n’est pas imputable au locataire. expropriation marcq
Parallèlement à l'enquête et à la déclaration d'utilité publique, le préfet engage une "enquête parcellaire", d'une durée minimale de quinze jours, pour identifier précisément les immeubles et les propriétaires concernés par l'opération.
La notification de cette enquête est déposée en mairie et envoyée aux propriétaires connus. expropriation marcq
C'est l'occasion pour ces derniers de vérifier l'exactitude des renseignements en possession de l'administration ou de demander certains aménagements (le maintien d'un accès à une maison, par exemple). expropriation marcq

Comment s'effectue le transfert de propriété ? expropriation marcq
Il peut être réalisé soit par acquisition amiable, soit par ordonnance du juge de l'expropriation : expropriation marcq

La cession à l'amiable : expropriation marcq
Elle peut intervenir à tout moment de la procédure, avant ou après la déclaration d'utilité publique, jusqu'au jugement fixant les indemnités. expropriation marcq
Si vous traitez avant la déclaration d'utilité publique, vous passez un acte de vente ordinaire, obéissant aux règles du Code civil. expropriation marcq
Si vous traitez après la déclaration d'utilité publique, vous passez un acte de cession qui porte à la fois sur le transfert de propriété et sur le montant des indemnités. expropriation marcq

L'ordonnance d'expropriation : expropriation marcq
A défaut d'entente, le juge est saisi.
Il doit rendre une ordonnance dans les 8 jours de la réception du dossier.
Celle-ci est envoyée obligatoirement à chaque propriétaire par lettre recommandée AR et publiée au bureau des hypothèques.
L'ordonnance d'expropriation entraîne le transfert immédiat de la propriété de l'immeuble ou des droits en question (usufruit, servitude...) ainsi que la résiliation des baux en cours. Mais l'ancien propriétaire conserve le droit de jouissance du bien, tant qu'il n'a pas perçu l'indemnisation versée par la puissance expropriatrice.
Il peut donc rester dans les lieux ou continuer à percevoir un loyer.

La fixation de l'indemnisation : expropriation marcq
Après la visite des lieux et l'audition des parties intéressées, le juge fixe le montant des indemnités.
L'appel est possible dans les 15 jours de la notification du jugement. expropriation marcq
Le juge doit prendre en considération la valeur du bien (au jour du jugement de première instance), son usage effectif (habitation, commerce…), le préjudice subi, les prix acceptés à l'amiable par d'autres expropriés.
ATTENTION : Si au bout d'un an, l'indemnité n'est pas payée, l'exproprié peut demander qu'il soit à nouveau statué sur le montant de l'indemnité. expropriation marcq

La contestation de l'expropriation :
La contestation de la déclaration d'utilité publique : expropriation marcq

Dans les deux mois qui suivent sa publication, la DUP peut être contestée pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif. Mais ce recours n'est pas suspensif : la procédure d'expropriation se poursuit pendant ce temps.

La contestation de l'ordonnance d'expropriation : expropriation marcq
Vous pouvez contester l'ordonnance devant la Cour de cassation dans un délai de quinze jours à compter de sa notification.
Le pourvoi doit être formé par déclaration au greffe du tribunal de grande instance ou de la Cour de cassation.

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